Arrivare all’ultima rata del mutuo è un traguardo fondamentale. Una volta estinto il debito, sorge la domanda: come si cancella l’ipoteca sulla casa? È necessario recarsi da un Notaio, come si faceva un tempo?
La risposta breve, che molti cittadini ancora non conoscono, è: no, nella maggior parte dei casi non è più necessario l’atto notarile.
Grazie a una riforma del 2007 (la “Legge Bersani”), la procedura per la cancellazione delle ipoteche iscritte a garanzia di mutui immobiliari è stata radicalmente semplificata.
In questa guida, spieghiamo come funziona la procedura automatica e in quali casi specifici, invece, è ancora indispensabile l’intervento di uno Studio Notarile.
La “Cancellazione Semplificata”: L’Estinzione Automatica
Per i mutui destinati all’acquisto di immobili (o per la loro ristrutturazione) stipulati a partire dal 2007, la cancellazione dell’ipoteca è diventata un processo automatico e totalmente gratuito per il cittadino.
Questa procedura si applica alla stragrande maggioranza dei mutui che le famiglie italiane estinguono oggi.
Come Funziona la Procedura Semplificata?
Il processo è gestito interamente dalla banca, senza che Lei debba fare nulla o sostenere costi.
- Pagamento dell’Ultima Rata: Una volta pagata l’ultima rata del mutuo, il debito è estinto.
- Rilascio della Quietanza: La banca emette una “quietanza di pagamento”, un documento che attesta l’estinzione del debito.
- Comunicazione alla Conservatoria: Entro 30 giorni dall’estinzione, la banca stessa ha l’obbligo di inviare telematicamente questa quietanza all’Agenzia delle Entrate (presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari).
- Cancellazione Automatica: Ricevuta la comunicazione, l’ufficio della Conservatoria procede d’ufficio alla cancellazione dell’ipoteca, liberando l’immobile.
Quando È Ancora Necessario l’Atto Notarile di Cancellazione?
Sebbene la procedura automatica copra la maggior parte dei casi, esistono delle eccezioni importanti in cui è ancora obbligatorio l’intervento del Notaio.
In questi casi, non si parla di cancellazione “semplificata”, ma di un atto notarile di assenso alla cancellazione.
È necessario il Notaio per:
- Mutui Estinti prima del 2007: Se il mutuo è stato pagato prima dell’entrata in vigore della Legge Bersani (Aprile 2007) e l’ipoteca non è mai stata cancellata, questa non beneficerà della procedura automatica. Sarà necessario un atto notarile.
- Ipoteche non legate a Mutui Immobiliari: La legge Bersani copre i mutui. Se l’ipoteca era stata iscritta a garanzia di altri debiti (ad esempio, un finanziamento aziendale, un prestito personale non fondiario), per cancellarla servirà l’atto notarile.
- Cancellazione Volontaria (Prima dell’Estinzione): Se si desidera cancellare l’ipoteca prima di aver finito di pagare il debito (un caso raro, ma possibile se la banca è d’accordo o se si vende l’immobile per estinguere il mutuo contestualmente), è necessario che la banca firmi un “atto di assenso” davanti a un Notaio.
Cosa Fare se la Banca non Procede alla Cancellazione?
Se il Suo mutuo rientra nei casi di cancellazione automatica (post 2007) ma, trascorsi i 30 giorni, la banca non ha ancora inviato la comunicazione, Lei ha diritto di agire.
Può inviare una lettera formale di “messa in mora” (una diffida) alla banca, intimandole di adempiere. Se l’inerzia persiste, è possibile presentare un ricorso all’Arbitro Bancario Finanziario (ABF) per ottenere l’adempimento e un eventuale risarcimento.
Domande Frequenti (FAQ) sulla Cancellazione dell’Ipoteca
D: Quanto costa la cancellazione semplificata (automatica)?
R: Assolutamente nulla. La legge Bersani ha reso questa procedura gratuita per il cittadino. La banca non può addebitare commissioni per l’invio della quietanza.
D: Quanto costa la cancellazione con atto notarile (nei casi di eccezione)?
R: In questo caso, i costi ci sono e includono l’onorario del Notaio per l’atto di assenso e le imposte fisse (imposta di registro e imposta ipotecaria) per la registrazione. Il costo è variabile e deve essere preventivato dallo Studio Notarile.
D: Come verifico se la mia ipoteca è stata cancellata?
R: L’unico modo per avere la certezza è richiedere una visura ipotecaria aggiornata presso l’Agenzia delle Entrate (Conservatoria). È un documento pubblico. Uno Studio Notarile può effettuare questa verifica per Lei in pochi minuti.
Conclusione
Per la maggior parte degli italiani, la cancellazione dell’ipoteca oggi è un processo automatico e gratuito gestito dalla banca.
Tuttavia, per casi specifici (mutui vecchi o ipoteche non legate a mutui) o se desidera una verifica certa tramite una visura, il Notaio rimane la figura di riferimento per la Sua tutela.
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