Documenti, Costi e FAQ per l’Acquisto della Casa

L’acquisto di un’abitazione è uno dei passi più importanti nella vita di una persona. Il momento culminante di questo percorso è il rogito notarile, ovvero l’atto di compravendita che sancisce ufficialmente il trasferimento della proprietà.

Data la complessità della materia e le importanti implicazioni legali ed economiche, è fondamentale arrivare preparati a questo appuntamento. In questa guida, analizzeremo nel dettaglio cosa Le serve per la firma, quali sono i costi da prevedere e risponderemo alle domande più frequenti.

Il Ruolo Centrale del Notaio

Prima di tutto, è essenziale comprendere il ruolo del Notaio nel processo di compravendita. Il Notaio non è un semplice “certificatore” di firme; è un Pubblico Ufficiale che agisce per conto dello Stato.

Il Suo compito è garantire che l’atto sia conforme alla legge, tutelando entrambe le parti (acquirente e venditore). Il Notaio effettua controlli cruciali (come le visure ipotecarie e catastali) per assicurare che l’immobile sia libero da ipoteche o pendenze e che il venditore sia l’effettivo proprietario. Infine, si occupa della registrazione (trascrizione) dell’atto nei registri immobiliari e del versamento delle imposte allo Stato.

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Documenti Necessari per il Rogito

Per evitare ritardi, è cruciale raccogliere in anticipo tutta la documentazione. Sebbene ogni Studio Notarile fornirà un elenco dettagliato in base al caso specifico, questi sono i documenti standard richiesti.

Documentazione delle Parti (Acquirente e Venditore)

• Documento d’identità in corso di validità (Carta d’identità o passaporto).
• Codice Fiscale (Tessera sanitaria).
• Certificato di stato civile (o estratto dell’atto di matrimonio). Se sposati, è necessario specificare il regime patrimoniale (comunione o separazione dei beni).
• Se una delle parti è una società, è necessaria una visura camerale aggiornata e i poteri di firma del legale rappresentante.

Documentazione relativa all’Immobile (a cura del Venditore)

1. Atto di Provenienza: È l’atto con cui il venditore è diventato proprietario (ad esempio, un precedente rogito di acquisto, una dichiarazione di successione o una donazione).
2. Planimetria Catastale: La piantina ufficiale depositata al Catasto. È fondamentale che questa corrisponda esattamente allo stato di fatto dell’immobile.
3. Visura Catastale Aggiornata.
4. APE (Attestato di Prestazione Energetica): Documento obbligatorio che certifica la classe energetica dell’immobile, redatto da un tecnico abilitato.
5. Certificato di Agibilità (o Abitabilità): Attesta che l’immobile rispetta le condizioni di sicurezza, igiene e salubrità.

Documentazione per l’Acquirente (focus su Tasse e Mutuo)

• Dettagli del Mutuo: Se l’acquisto avviene tramite mutuo bancario, il Notaio avrà bisogno dei dati della banca e del contratto di mutuo (spesso, il mutuo si stipula contestualmente al rogito).
• Dichiarazioni per Agevolazioni “Prima Casa”: Se l’acquirente intende usufruire delle imposte agevolate per l’acquisto della “Prima Casa”, dovrà dichiarare sotto la propria responsabilità di possedere i requisiti previsti dalla legge (es. non possedere altre abitazioni nello stesso comune).

Stima dei Costi: Quanto Costa il Notaio per un Acquisto?

Questa è una delle domande più comuni. È importante sapere che i costi totali del rogito si dividono in tre categorie principali:

1. L’Onorario del Notaio: È il compenso per la prestazione professionale del Notaio (consulenza, controlli, redazione e stipula dell’atto). Dal 2012 le tariffe sono state liberalizzate, ma l’onorario deve essere “adeguato” alla complessità dell’atto e al valore dell’immobile.
2. Le Imposte (La spesa maggiore): Il Notaio agisce come sostituto d’imposta, ovvero raccoglie le tasse dall’acquirente e le versa direttamente allo Stato. Queste tasse variano enormemente a seconda che si acquisti da un privato o da un costruttore, e soprattutto se si tratta di “Prima Casa” o “Seconda Casa”.
   • Acquisto “Prima Casa” (da privato):
     • Imposta di Registro: 2% sul valore catastale (che è generalmente molto più basso del prezzo di mercato).
     • Imposta Ipotecaria e Catastale: € 50 + € 50 (quota fissa).
   • Acquisto “Seconda Casa” (da privato):
     • Imposta di Registro: 9% sul valore catastale.
     • Imposta Ipotecaria e Catastale: € 50 + € 50 (quota fissa).
   • Acquisto da Costruttore (con IVA): Se si acquista da un’impresa costruttrice, si paga l’IVA (al 4% per la Prima Casa, al 10% o 22% per la Seconda Casa) sul prezzo di vendita, oltre alle imposte fisse di registro, ipotecaria e catastale.
3. Spese Varie: Include i costi per le visure, i bolli e le spese di registrazione.

Conclusione sui Costi: Non è possibile definire un costo “approssimativo” valido per tutti, poiché dipende dal prezzo, dal valore catastale e dalle agevolazioni. L’unico modo per avere una cifra certa è richiedere un preventivo analitico a uno Studio Notarile.

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Domande Frequenti (FAQ) sul Rogito

D: Chi sceglie (e paga) il Notaio?

R: Salvo diversi accordi, il Notaio viene scelto e pagato dalla parte acquirente. Questo perché la legge pone a carico dell’acquirente i costi fiscali dell’atto e la scelta del professionista che lo tutelerà.

D: Che differenza c’è tra “Compromesso” (Contratto Preliminare) e “Rogito”?

R: Il Compromesso (o Contratto Preliminare) è un accordo privato con cui le parti si obbligano a comprare e vendere in futuro. Il Rogito (Atto Definitivo) è l’atto che realizza tale obbligo e trasferisce la proprietà. Si consiglia vivamente di far redigere o almeno trascrivere il compromesso da un Notaio per tutelarsi da eventuali problemi (es. fallimento del venditore).

D: Quando devo pagare il prezzo della casa?

R: Il saldo del prezzo (generalmente tramite assegni circolari) viene consegnato al venditore contestualmente alla firma del rogito, di fronte al Notaio, che ne attesta l’avvenuto pagamento nell’atto stesso.

D: La planimetria catastale non è aggiornata. Cosa devo fare?

R: È un obbligo del venditore. Se la planimetria non corrisponde alla realtà (es. sono stati spostati dei muri senza autorizzazione), il venditore deve sanare la situazione prima del rogito, incaricando un tecnico (geometra o architetto) di aggiornare la planimetria in Catasto. Senza questa conformità, l’atto è nullo.

Conclusione

Il rogito è un atto complesso che richiede la massima attenzione. Affidarsi a un Notaio di fiducia è la migliore garanzia per un acquisto sereno e sicuro.

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