Ha notato che i tassi di interesse attuali sono più bassi rispetto a quando ha firmato il Suo mutuo? O forse ha bisogno di una rata più leggera per gestire meglio le spese familiari o vuole passare da un tasso variabile a uno fisso per dormire sonni tranquilli?
La Surroga del Mutuo (o portabilità) è lo strumento finanziario che Le permette di trasferire il Suo debito residuo da una banca all’altra, modificando le condizioni per abbassare la rata mensile. E la notizia migliore? Grazie alla Legge Bersani, questa operazione è quasi sempre gratuita, incluse le spese notarili.
In questo articolo Le spieghiamo come funziona, perché Le conviene agire ora e quale ruolo svolge il notaio in questo processo di risparmio.
Cos’è esattamente la Surroga del Mutuo?
La surroga è la possibilità di trasferire il proprio mutuo in corso dalla propria banca (vecchia banca) a un nuovo istituto di credito (nuova banca) che offre condizioni migliori.
Non si tratta di chiudere un mutuo e aprirne un altro (il che comporterebbe costi elevati), ma di “traslocare” il debito. Con questa operazione Lei può modificare:
-
La durata del mutuo: (es. allungarlo per abbassare la rata mensile).
-
Il tipo di tasso: (es. passare da Variabile a Fisso per proteggersi dai rialzi).
-
Lo spread: (il guadagno della banca, riducendo così il tasso finale).
Quanto costa il Notaio per la Surroga?
Ecco il punto cruciale che rende la surroga così attraente per i mutuatari. Secondo la legge italiana vigente:
Le spese notarili per l’atto di surroga sono a carico della NUOVA BANCA.
Sì, ha letto bene. Il cliente non deve pagare l’onorario del notaio, né le spese di istruttoria, né la perizia dell’immobile. È la nuova banca che, pur di averLa come cliente, si fa carico di questi costi.
Tuttavia, c’è un dettaglio importante: anche se paga la banca, è spesso il cliente ad avere il diritto di proporre il notaio. La banca potrebbe suggerirne uno di sua fiducia, ma Lei può insistere per utilizzare il Suo notaio di fiducia per avere una maggiore tutela e controllo sull’atto, a patto che la banca accetti il preventivo del professionista.
Quando conviene fare la Surroga nel 2025?
Non sempre cambiare è vantaggioso. Ecco i segnali inequivocabili che indicano che è il momento giusto per richiedere preventivi ad altre banche:
-
Il Suo tasso è fuori mercato: Se sta pagando un tasso molto superiore alle offerte attuali (verifichi l’IRS per il fisso e l’Euribor per il variabile), sta regalando soldi alla banca.
-
Il mutuo è “giovane”: Se si trova nella prima metà del piano di ammortamento (dove la quota interessi della rata è più alta), il risparmio sarà massimo. Se Le mancano pochi anni alla fine, il risparmio sarà minimo perché sta rimborsando quasi solo capitale.
-
Vuole stabilità: Se ha un tasso variabile e le rate sono diventate insostenibili a causa delle fluttuazioni di mercato, la surroga verso un tasso fisso è la mossa di sicurezza patrimoniale per eccellenza.
Attenzione alle Polizze Assicurative (Vita e Incendio)
Quando si effettua la surroga, che fine fanno le assicurazioni legate al vecchio mutuo?
-
Polizza Scoppio e Incendio: È obbligatoria per legge. La nuova banca Gliene proporrà una nuova o chiederà di vincolare quella esistente.
-
Polizza Vita (CPI): Se aveva pagato un premio unico anticipato con la vecchia banca per una polizza protezione mutuo, ha diritto al rimborso della parte di premio non goduta.
Consiglio dell’esperto: La nuova banca potrebbe “spingere” per farLe sottoscrivere la loro polizza vita (spesso più costosa della media). Ricordi che non è obbligatorio accettare la polizza interna della banca. Può cercare una polizza vita sul mercato libero (spesso più economica) e vincolarla al mutuo. Il notaio verificherà che tutto sia corretto durante la stipula.
I Documenti Necessari per andare dal Notaio
Per avviare la pratica, lo Studio Notarile avrà bisogno di una serie di documenti per predisporre l’atto di surrogazione:
-
Copia dell’atto di mutuo precedente.
-
Nota di iscrizione ipotecaria originaria.
-
Conteggio estintivo (documento che attesta quanto debito rimane esatto) rilasciato dalla vecchia banca.
-
Documenti personali (Carta d’identità e Codice Fiscale) e reddituali.
Surroga vs Sostituzione: Attenzione ai Costi
Molti confondono la “Surroga” con la “Sostituzione”.
-
Surroga: Trasferisce solo il debito residuo. È gratis.
-
Sostituzione (o Rifinanziamento): Si chiude il vecchio mutuo e se ne apre uno nuovo, spesso per chiedere liquidità aggiuntiva (soldi in più). In questo caso, le spese notarili e le imposte SONO A CARICO DEL CLIENTE.
Se sta valutando una Sostituzione per ottenere liquidità extra, è fondamentale calcolare prima i costi notarili per capire se ne vale la pena.
Domande Frequenti sulla Surroga (FAQ)
Posso chiedere liquidità aggiuntiva con la surroga?
No. La surroga pura trasferisce esattamente il debito residuo (al centesimo). Se ha bisogno di soldi in più (ad esempio per ristrutturare o acquistare mobili), deve richiedere una “Sostituzione del Mutuo” (Sostituzione + Liquidità). Attenzione: in questo caso si perdono i benefici fiscali della Legge Bersani e dovrà pagare Lei il notaio e le imposte sostitutive.
La mia vecchia banca può opporsi alla surroga?
No. La vecchia banca è obbligata per legge ad accettare la surroga e non può addebitarLe penali di estinzione anticipata. Deve collaborare con la nuova banca per il trasferimento interbancario entro 30 giorni lavorativi dalla richiesta. Qualsiasi ostacolo è illegittimo.
Quante volte posso surrogare il mutuo?
Non esiste un limite legale. In teoria, può surrogare il mutuo infinite volte. Tuttavia, le banche potrebbero essere riluttanti ad accettare un cliente che cambia istituto troppo frequentemente (“surrogatore seriale”), poiché per loro l’operazione ha un costo iniziale elevato.
Devo tornare dallo stesso notaio del primo mutuo?
Assolutamente no. Ha la piena libertà di scegliere qualsiasi notaio in Italia per l’atto di surroga, oppure può accettare quello proposto dalla nuova banca se lo desidera.
